Ventajas de la registración del contrato agrario
Registrar un contrato presupone su existencia escrita; la omisión de la forma escrita no impide a las partes probar que el contrato existe a través de otras pruebas. Desde el punto de vista práctico siempre se aconseja su instrumentación escrita para reducir los conflictos que genera la interpretación del contrato en todas sus fases, desde su génesis hasta su cumplimiento. Sobre ese aspecto hice referencia a un fallo del fuero civil bonaerense, al cual me remito (causa “Airoldi”, 2008). Ahora el punto se centra en la opción que tienen
las partes del contrato agrario de registrarlo o no –se alude específicamente a aquellos contratos mediante los cuales se cede el uso y goce del inmueble, ya que los registros de la propiedad inmobiliaria no inscriben contratos cuyos objetos no sean inmuebles-; vale decir: analizar cuáles son los beneficios que otorga la ley a quienes se deciden por la primera alternativa.
Qué significa “inscribir”.
Inscribir o registrar el contrato equivale a “anotarlo”, como sucede con el caso habitual y más común de las escrituras traslativas de dominio. Establece la Ley de Arrendamientos actual: “el contrato podrá ser inscripto por cualquiera de las partes en los registros inmobiliarios a cuyo efecto bastará que el instrumento tenga sus firmas certificadas por escribano, juez de paz u otro oficial público competente”. Se ha criticado que la inscripción sea facultativa; la ley original de 1948 estableció que la inscripción fuese obligatoria porque su finalidad era resguardar la seguridad jurídica respecto de acciones de terceros, en favor del arrendatario. Específicamente interesa al arrendatario resguardar su ocupación del predio en el caso de que se cediera por el propietario, situación que podría poner en riesgo dicha ocupación si el tercero (nuevo propietario) alegara que no existe prueba del arrendamiento, poniendo de ese modo al arrendatario en condiciones de ser desalojado. No es el único retroceso que la reforma de 1980 significó para el régimen de arrendamientos y aparcerías; el plazo mínimo de arrendamiento y la cláusula de aprovechamiento racional del suelo también se vieron afectados negativamente.
Causas judiciales.
El Código Civil dispone: “enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido”. ¿Alcanza con exhibirle el contrato de arrendamiento al nuevo propietario del inmueble previamente arrendado, para obligarlo a tolerarlo? ¿Una carta documento que lo anoticie de dicha relación jurídica previa a la adquisición del predio es suficiente para que el arrendamiento se mantenga? Los autores entienden que la Ley de Arrendamientos es clara al exigir, para que el contrato sea oponible a terceros, su registración. Se cita un clásico precedente de la Suprema Corte bonaerense en materia de contrato hipotecario (causa “Hacendadas del Sud”, 1973), y más cerca en el tiempo un fallo de la Cámara 2da. de Apelación Civil y Comercial de La Plata que resolvió, en instancia de publicarse los edictos de ejecución de deuda bancaria, lo siguiente: “si el informe [registral] confirma que aquél organismo tomó razón del contrato rural de marras, este elemento, más allá de las observaciones que formule el actor, resulta suficiente para acreditar la existencia de la relación contractual alegada, debiendo, en consecuencia, dejarse constancia expresa en los edictos a librarse del estado de ocupación del referido bien” (causa “Banco Río”, 2000).
Perspectiva.
En la 37a. Jornada Notarial Bonaerense (Junín, 2011) en varios trabajos presentados los notarios sugirieron reformas legislativas, entre las que figura la exigencia escrita de los contratos agrarios bajo pena de nulidad y la obligatoriedad de su inscripción registral. Este asunto y en general todo lo concerniente a la agrariedad debería ser abordado en una única legislación, por encima de intereses corporativos; los abogados no intervienen en el asesoramiento contractual de la actividad agropecuaria, y los profesionales de las ciencias económicas ofrecen modelos express para los encuadres tributarios. La registración obligatoria de los contratos agrarios, que bien proponen los notarios, ¿requerirá también su intervención obligatoria, como en las escrituras traslativas de dominio? En su faz contractual la actividad agropecuaria adolece de omisiones normativas. Un código agrario nacional sería una valiosa medida estatal, en la cual los aspectos jurídicos patrimoniales y ambientales de la actividad podrían ser abordados; no faltarían argumentos pseudo-constitucionales en su contra, lamentablemente: la Constitución no contempla la compleja y típica realidad del sistema alimentario.